Muchos alquileres en Cusco empiezan con un apretón de manos. El propietario parece buena gente, el departamento está bonito, la conversación fue agradable y todo se acuerda de palabra: «son tantos soles mensuales, me das un mes de garantía y listo».
Mientras todo va bien, nadie extraña el contrato. El problema aparece después: cuando hay una fuga de agua y no queda claro quién paga la reparación, cuando el propietario quiere subir la renta a mitad del año, cuando el inquilino se va antes de tiempo, o cuando llega el momento de devolver la garantía y cada uno recuerda algo distinto.
Un contrato bien hecho no es desconfianza. Es justamente lo que permite que la relación siga siendo buena, porque deja por escrito lo que ambas partes acordaron. Y no tiene que ser un documento complicado ni lleno de términos legales.
En esta guía te explicamos, cláusula por cláusula, qué debe contener un contrato de alquiler de vivienda en el Perú, qué dice la ley cuando el contrato no lo dice, y qué revisar tanto si eres inquilino como si eres propietario.
Aviso: esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado. Las normas pueden cambiar y cada situación tiene particularidades. Para contratos de montos altos o plazos largos, consulta con un profesional o un notario.
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¿Es obligatorio firmar un contrato de alquiler?
En el Perú, el arrendamiento está regulado por el Código Civil y un acuerdo verbal puede tener validez. El problema es probarlo. Si no hay documento, cada parte dirá lo que le conviene y será muy difícil demostrar cuánto se acordó, por cuánto tiempo o qué incluía la garantía.
Además, hay mecanismos legales que solo están disponibles si el contrato está por escrito y cumple ciertas formalidades, como la firma legalizada ante notario. Eso es especialmente importante para el propietario si algún día necesita recuperar el inmueble.
En resumen: no firmar un contrato es legal, pero es una mala idea para ambas partes.
Las 15 cláusulas que no deben faltar
1. Identificación de las partes
Nombres completos, números de DNI (o carné de extranjería) y domicilios del arrendador (propietario) y del arrendatario (inquilino).
Si el propietario está casado y el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, lo más prudente es que ambos cónyuges figuren y firmen. Si quien alquila es un apoderado o un administrador, debe indicarse y adjuntar el documento que lo acredite.
Consejo para el inquilino: antes de firmar, verifica en SUNARP que quien alquila sea realmente el propietario. Es la forma más simple de evitar la estafa del falso arrendador, que explicamos en nuestros consejos de seguridad.
2. Descripción del inmueble
Dirección exacta, incluyendo número de departamento o interior, distrito y referencias. Conviene añadir el número de partida registral, las características principales (número de dormitorios, baños) y si incluye estacionamiento, depósito o azotea.
Si el departamento se entrega amoblado, el detalle de los muebles y equipos debe ir en el inventario.
3. Destino del inmueble
Indica claramente para qué se usará: vivienda, oficina, comercio o un uso mixto. Esto importa porque un uso distinto al acordado puede ser causal de resolución del contrato, y porque el uso comercial suele tener implicancias tributarias y municipales distintas.
4. Plazo del contrato
Señala la fecha de inicio y la de término. Lo habitual en vivienda es un año, renovable.
Dos aclaraciones útiles:
- La ley establece un plazo máximo para el arrendamiento, que en el caso general es de diez años.
- Si no se pacta plazo, el contrato se considera de duración indeterminada y cualquiera de las partes puede ponerle fin avisando a la otra, conforme a las reglas del Código Civil.
También conviene precisar qué ocurre si el inquilino sigue ocupando el inmueble después del vencimiento. Según la ley, la continuación de la ocupación no se considera automáticamente una renovación, sino que el contrato continúa bajo las mismas condiciones hasta que el propietario solicite la devolución. Dejarlo escrito evita discusiones.
5. Monto de la renta y forma de pago
Precisa:
- El monto mensual, en números y en letras, indicando la moneda.
- El día de pago de cada mes.
- El medio de pago: transferencia, depósito o efectivo. Lo más recomendable es la transferencia a una cuenta a nombre del propietario, porque deja constancia.
- El número de cuenta, si aplica.
- Si hay penalidad por mora y de cuánto.
Consejo para el inquilino: guarda todos los comprobantes de pago. Son tu principal prueba de que cumpliste.
6. Reajuste de la renta
Si el contrato es por un año, lo normal es que la renta se mantenga fija durante ese periodo. Si habrá reajustes en renovaciones, establece cómo se calcularán: un porcentaje fijo, una referencia a la inflación o un nuevo acuerdo entre las partes.
Sin esta cláusula, cualquier aumento a mitad del plazo queda a discusión, y eso genera conflictos.
7. Garantía o depósito
En Cusco lo más común es pedir entre uno y dos meses de renta como garantía. El contrato debe indicar:
- El monto entregado.
- Para qué puede usarse: daños al inmueble que excedan el desgaste normal, deudas de servicios o rentas impagas.
- En qué plazo y cómo se devolverá al terminar el contrato.
- Que no puede usarse para pagar el último mes de alquiler, salvo que ambas partes lo acuerden.
Ese último punto genera muchos conflictos. Déjalo claro desde el inicio. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la devolución de la garantía.
8. Servicios y gastos
Define quién paga cada cosa:
- Luz, agua, gas e internet.
- Cuota de mantenimiento del edificio o condominio.
- Arbitrios municipales.
- Impuesto predial, que por ley corresponde al propietario.
Si los medidores no son individuales, establece cómo se repartirá el consumo. Este es uno de los puntos que más discusiones genera en edificios antiguos con un solo medidor.
Conviene también indicar que el inquilino debe entregar el inmueble con todos los servicios pagados al final del contrato.
9. Estado del inmueble e inventario
El contrato debe señalar que el inmueble se entrega en buen estado de conservación y que el inquilino lo devolverá en las mismas condiciones, salvo el desgaste natural por el uso.
Adjunta un inventario con fotos fechadas: paredes, pisos, ventanas, puertas, sanitarios, cocina, muebles y electrodomésticos si los hay. Ambas partes deben firmarlo.
Es el mejor seguro para los dos. El propietario tiene cómo demostrar un daño; el inquilino tiene cómo demostrar que ese rayón en la pared ya estaba.
10. Reparaciones y mantenimiento
Distingue dos tipos de reparaciones:
- A cargo del propietario: las estructurales y las derivadas del desgaste o de fallas propias del inmueble, como filtraciones, problemas de instalaciones antiguas o humedad en paredes.
- A cargo del inquilino: las pequeñas reparaciones de mantenimiento cotidiano y los daños causados por su uso indebido.
Establece también un procedimiento: cómo debe avisar el inquilino un desperfecto (por escrito o por mensaje) y en qué plazo debe atenderse. En Cusco, es útil mencionar expresamente los problemas de humedad en temporada de lluvias.
11. Mejoras y modificaciones
Indica que el inquilino no puede hacer modificaciones estructurales sin autorización escrita del propietario. Si se autorizan mejoras, define qué pasa al final del contrato: si quedan en beneficio del inmueble, si el inquilino puede retirarlas o si habrá algún reembolso.
La ley regula el reembolso de ciertas mejoras, por lo que dejarlo escrito evita sorpresas para ambos.
12. Prohibición de subarrendar o ceder
Salvo que el propietario lo autorice por escrito, el inquilino no puede subarrendar el inmueble ni cederlo a otra persona. Esta cláusula es especialmente importante en ciudades turísticas como la nuestra, donde algunos inquilinos alquilan por noches a través de plataformas, lo que puede generar problemas con el edificio y con el propietario.
13. Número de ocupantes, mascotas y reglas del edificio
Indica quiénes vivirán en el inmueble y si se permiten mascotas. También conviene señalar que el inquilino debe respetar el reglamento interno del edificio: horarios de ruido, uso de áreas comunes, basura y estacionamiento.
Si el edificio tiene reglamento, entrégale una copia al inquilino y menciónalo en el contrato.
14. Resolución del contrato y salida anticipada
Define:
- Las causales de resolución, como la falta de pago, el uso distinto al pactado o el incumplimiento grave de obligaciones.
- Qué pasa si el inquilino quiere irse antes del plazo: cuánto tiempo de aviso previo debe dar y si habrá penalidad.
- Qué pasa si el propietario necesita el inmueble antes de tiempo.
La ley establece causales de resolución por falta de pago según el número de mensualidades adeudadas. Aun así, conviene precisar en el contrato los plazos de aviso y las consecuencias, porque es donde más se discute.
15. Devolución del inmueble y cláusula de allanamiento
Establece la fecha y la forma de devolución, y que se firmará un acta de entrega revisando el inventario.
Para el propietario existe una figura muy relevante: la cláusula de allanamiento futuro, mediante la cual el inquilino acepta desde el inicio desocupar el inmueble al vencimiento del plazo o si incurre en falta de pago. Para que sea eficaz, la ley exige ciertas formalidades, como la legalización de firmas ante notario y, en algunos procedimientos especiales, el uso de formularios o escrituras específicas.
Si eres propietario, consulta con un notario o abogado cuál es la vía más conveniente en tu caso. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre qué hacer si el inquilino no paga.
Firmas legalizadas: ¿vale la pena?
Un contrato con firmas legalizadas ante notario no cambia el contenido del acuerdo, pero sí le da fecha cierta y acredita que las personas que firmaron son quienes dicen ser.
Sus ventajas:
- Facilita el acceso a procedimientos de desalojo más rápidos.
- Evita que alguien alegue que la firma es falsa.
- Sirve como prueba sólida ante cualquier entidad.
El costo es bajo en comparación con el valor de un alquiler anual. Para contratos de un año o más, vale la pena.
Anexos que deberías adjuntar
Un buen contrato suele venir acompañado de:
- Inventario con fotos firmado por ambas partes.
- Copia del DNI de ambas partes.
- Copia de la partida registral o documento que acredite la propiedad.
- Reglamento interno del edificio, si existe.
- Lecturas iniciales de los medidores de luz y agua.
- Recibo de la garantía entregada.
Obligaciones tributarias del propietario
Los ingresos por alquiler de inmuebles están gravados en el Perú como renta de primera categoría. El propietario debe declarar y pagar el impuesto correspondiente ante SUNAT, y entregar al inquilino el comprobante de pago del arrendamiento.
Hay dos puntos que suelen desconocerse:
- La ley considera una renta mínima presunta basada en el valor del predio, lo que significa que declarar un monto muy por debajo del real puede generar problemas.
- El inquilino puede solicitar el comprobante, y en algunos trámites o beneficios ese documento es necesario.
Explicamos el procedimiento en nuestra guía sobre el impuesto por alquiler ante SUNAT. Las tasas y formularios pueden cambiar, así que confirma siempre en la página oficial de SUNAT.
Checklist antes de firmar
Si eres inquilino
- Verifiqué en SUNARP quién es el propietario
- El contrato indica monto, plazo y forma de pago claramente
- Sé exactamente qué cubre la garantía y cuándo me la devolverán
- Está definido quién paga cada servicio
- Hay inventario con fotos firmado por ambos
- Sé qué reparaciones me corresponden
- Está claro qué pasa si me voy antes de tiempo
- Tengo una copia firmada del contrato y de los anexos
Si eres propietario
- Verifiqué la identidad y referencias del inquilino
- El contrato tiene firmas legalizadas
- Incluí cláusula de allanamiento, con las formalidades necesarias
- Registré las lecturas de medidores al entregar
- Tengo el inventario con fotos firmado
- Definí penalidades por mora y por salida anticipada
- Sé cómo declarar el alquiler ante SUNAT
- Entregué copia del reglamento del edificio
Errores más comunes
- Usar una plantilla de internet sin adaptarla. Muchas provienen de otros países o están desactualizadas.
- No hacer inventario. Es la causa número uno de peleas por la garantía.
- Dejar los servicios «a medias». Si no está escrito quién paga qué, alguien pagará de más.
- Aceptar que la garantía cubra el último mes sin acordarlo.
- No legalizar las firmas. Complica cualquier reclamo posterior.
- No guardar comprobantes de pago. El inquilino queda sin pruebas.
- Permitir que entren más personas de las acordadas sin actualizar el contrato.
- No revisar el inmueble juntos al final, lo que deja todo a interpretación.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de alquiler debe hacerse ante notario?
No es obligatorio elevarlo a escritura pública, pero legalizar las firmas es muy recomendable. Para ciertos procedimientos de desalojo, la ley exige formalidades específicas.
¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de alquiler?
El plazo lo acuerdan las partes, con los límites máximos que establece el Código Civil. En vivienda, lo habitual es un año renovable.
¿El propietario puede subir la renta cuando quiera?
No durante el plazo pactado, salvo que el contrato lo permita expresamente. Al momento de renovar, puede proponer un nuevo monto y el inquilino puede aceptar o no.
¿Qué pasa si el contrato vence y sigo viviendo ahí?
El contrato continúa bajo las mismas condiciones hasta que el propietario solicite la devolución del inmueble. No se considera automáticamente una renovación por otro año.
¿Me pueden cortar la luz o el agua por no pagar el alquiler?
No. Un propietario no debe cortar servicios ni cambiar cerraduras por su cuenta. Existen vías legales para reclamar el pago o solicitar el desalojo.
¿Quién paga el impuesto predial?
Corresponde al propietario. Los arbitrios y servicios se pueden acordar, pero conviene dejarlo escrito.
¿Puedo alquilar sin contrato para pagar menos?
No firmar contrato no elimina las obligaciones tributarias del propietario y deja a ambas partes sin protección. El ahorro aparente puede salir mucho más caro.
Conclusión
Un buen contrato de alquiler se escribe pensando en el momento en que algo salga mal, aunque probablemente nunca ocurra. Define quién paga qué, cuánto dura el acuerdo, en qué estado se entrega el inmueble y cómo termina la relación.
Si eres inquilino, exigir un contrato claro te protege. Si eres propietario, te ahorra meses de dolores de cabeza y, en el peor escenario, te da herramientas legales para recuperar tu inmueble.
Dedica una tarde a redactarlo bien y revisa cada cláusula juntos antes de firmar. Es tiempo bien invertido.
Para seguir informándote, visita nuestra sección de guías sobre departamentos en Cusco.
